Urner können Grundstückgewinnsteuer sparen
Ist der Verkauf Ihrer Liegenschaft in den nächsten zwei bis drei Jahren ein Thema, lohnt sich eine Planung. Denn je nach Zeitpunkt zahlen Sie mehr oder weniger Grundstückgewinnsteuer.
* Im Kanton Uri lohnt es sich, den Verkauf einer Liegenschaft zu planen. Denn je nach Zeitpunkt fallen mehr oder weniger Grundstückgewinnsteuern an.
Wann zahle ich Grundstückgewinnsteuer (GGSt)?
Wer ein Grundstück veräussert und einen Gewinn erzielt, bezahlt GGSt. Als kantonale Sondersteuer berücksichtigt sie die übrigen Einkommensverhältnisse nicht. Der Bund erhebt keine GGSt. In Uri unterliegen die Gewinne aus der Veräusserung von Privatvermögen und der so genannte Wertzuwachs auf Geschäftsliegenschaften der GGSt. Im Geschäftsbereich sind beim Grundstückgewinn die wiedereingebrachten Abschreibungen der allgemeinen Einkommens- und Gewinnsteuer unterstellt. Der darüber liegende Gewinn wird ebenfalls mit der GGSt belastet.
Zur GGSt-Berechnung werden die Anlagekosten (Erwerbspreis + weitere Aufwendungen) vom Verkaufspreis abgezogen (Details im Gesetz). Liegt der Liegenschaftserwerb mehr als 25 Jahre zurück und kann kein höherer Erwerbspreis nachgewiesen werden, gilt der Steuerwert vor 25 Jahren als Erwerbspreis.
Übergangsbestimmung
Vor Jahren entschied Uri, die Liegenschaften im Kanton frisch einzuschätzen. Da die neue Bewertung langjährige Eigentümer deutlich benachteiligt, wurde in den Übergangsbestimmungen zum kantonalen Steuergesetz eine entsprechende Anpassung vorgenommen: Liegt der Liegenschaftserwerb mehr als 25 Jahre zurück und wird kein höherer Erwerbspreis nachgewiesen, gilt als Erwerbspreis der Steuerwert vor 25 Jahren plus 50 %. Dieser Zuschlag gilt für Veräusserungen bis 31. 12. 2017 (Art. 267 StG).
Beispiel GGSt-Berechnung
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Grundlagen
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in CHF
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Neubau im Jahr
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1980
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Schatzung I im Jahr
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1981
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450 000
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Schatzung II im Jahr
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1993
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550 000
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Verkaufspreis
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800 000
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Verkauf im Jahr
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2017
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2018
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Schatzungsgrundlage
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450 000
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550 000
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+ 50 % Zuschlag
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225 000
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0
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Total Erwerbspreis
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675 000
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550 000
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Verkaufspreis
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800 000
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800 000
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Nettogewinn
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125 000
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250 000
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abzüglich
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10 000
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10 000
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steuerbarer Gewinn
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115 000
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240 000
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GGSt
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12 650
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26 400
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Differenz
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13 750
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Vergleich
Liegenschaften werden ca. alle zwölf Jahre neu geschätzt. Viele Schatzungen stammen von 1981 und 1993. Achtung: Je nach Datum der Liegenschaftsveräusserung kommt die Schatzung der 1980er oder der 1990er Jahre zum Tragen. Vermutlich hat sich der Liegenschaftswert erhöht. Zusammen mit dem 50 %-Zuschlag kann es sich lohnen, den künftigen Verkaufszeitpunkt zu planen.
Dazu ein Beispiel (siehe Tabelle): Nehmen wir an, Sie haben 1980 ein Wohnhaus gebaut. Ausser regelmässigem Unterhalt tätigten Sie seither keine grösseren Investitionen. Nun möchten Sie die Liegenschaft bald verkaufen. Der Verkaufspreis beträgt CHF 800 000. Es gibt zwei Schatzungen: Die Schatzung von 1981 lautet auf CHF 450 000, die Schatzung von 1993 auf CHF 550 000.
Verkaufen Sie die Liegenschaft bis spätestens 2017, kommt die Schatzung von 1981 zum Tragen. 2018 oder danach gilt die Schatzung von 1993 als Basis.
Fazit: Bis 2017 profitieren Sie vom 50 %-Sonderzuschlag auf die Schatzung. Ab 2018 entfällt dieser. Somit ergeben sich wesentliche Unterschiede beim Berechnen der GGSt. Im Beispiel beträgt die Differenz satte CHF 13 750!
Empfehlung
Überprüfen Sie Ihre Situation, wenn Sie Ihre Liegenschaft in naher Zukunft verkaufen wollen. Ziehen Sie die alten Schatzungen heran, wenn Sie die Liegenschaft seit über 25 Jahren besitzen. Beträgt der Schatzungswert von 1981 mehr als 2/3 der Schatzung von 1993, lohnt es sich allenfalls, die Liegenschaft innerhalb der Übergangsfrist bis zum 31. 12. 2017 zu veräussern.
